В итоге продавец лишился возможности получить деньги, покупатель при этом стал полноправным собственником квартиры и уже жил в ней. Предложение продавца расторгнуть договор по взаимному соглашению покупатель проигнорировал. И продавец был вынужден обратиться в суд
Сделка купли-продажи квартиры, на первый взгляд, не относится к категории сложных. Крайне важно, чтобы ее сопровождали грамотные юристы — не риелторы, к которым в этой ситуации обращается большинство граждан и готовы платить им немалые деньги (2-10% от цены сделки), отмечает директор РОО «ОСОБОЕ МНЕНИЕ» Екатерина Сутурина.
«Безусловно, каждый второй риелтор будет «надувать щеки» и говорить, что готов сопроводить сделку, что называется «под ключ». Нет, работа риелтора должна ограничиваться поиском продавца-покупателя-нанимателя, после чего начинается работа юриста. В этом мое абсолютное убеждение, которое подтверждается многолетней судебной практикой», - указала юрист.
Так, к Сутуриной обратилась клиентка, которая в течение шести лет беспрерывно и безуспешно боролась, пытаясь получить деньги за проданную в июне 2015 года квартиру.
Продавец и покупатель «двушки» в Санкт-Петербурге договорились о купле-продаже за 5 с небольшим миллионов рублей. Сделку с обеих сторон сопровождали риелторы. У покупателя не хватало полной суммы, но было одобрение банка на предоставление ипотечного кредита. В день заключения договора покупатель оплатил только половину от стоимости квартиры. Вторая - в качестве кредита под залог приобретаемой квартиры - была перечислена банком на счет покупателя, как заемщика по кредитному договору, а окончательный расчет стороны решили произвести через открытие покупателем в том же банке безотзывного покрытого аккредитива, при котором банк одновременно выполнял функции эмитента и исполняющего банка.
Аккредитив — это способ расчетов, при котором банк перечисляет деньги плательщика аккредитива получателю, когда тот предоставит в банк определенные документы, обычно подтверждающие исполнение. Так аккредитив стимулирует надлежаще исполнить обязательства (иначе банк не перечислит деньги). Банк-эмитент открывает аккредитив, исполняющий банк — исполняет его после того, как получатель представит необходимые документы.
«Представители банка и риэлторы убедили продавца написать две расписки в подтверждение фактического получения от покупателя полной стоимости за отчуждаемую квартиру, то есть не только в отношении полученной половины, но и тех денежных средств, которые продавцу только предстояло получить после регистрации перехода права собственности к покупателю. Причем составление расписки в отношении неполученной суммы являлось, согласно банковским правилам, необходимым условием для открытия аккредитива с целью последующего окончательного расчета по договору купли-продажи. Таким образом продавцом собственноручно были написаны две расписки до получения полного расчета за проданную квартиру», — уточнила юрист.
Но произошло событие, которое по закону не является форс-мажором. У банка была отозвана лицензия, что неизбежно повлекло за собой прекращение обслуживания всех юридических и физических лиц и признание учреждения банкротом. Соответственно, установленная законом обязанность банка осуществить выплату по аккредитиву получателю прекратилась в силу невозможности исполнения. Важно отметить, что государственная система страхования банковских вкладов граждан на аккредитивы не распространяется.
В итоге продавец лишился возможности получить деньги, покупатель при этом стал полноправным собственником квартиры и уже жил в ней. Предложение продавца расторгнуть договор по взаимному соглашению покупатель проигнорировал. И продавец был вынужден обратиться в суд.
«Пройдя все судебные инстанции, в том числе пытаясь дважды инициировать рассмотрение дела по вновь открывшимся обстоятельствам, моя клиентка вновь и вновь проигрывала. Судом было отказано в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи, в признании расписки безнадежной и в возврате квартиры. Судом истцу было разъяснено право обратиться с требованием о взыскании неполученных по договору купли-продажи средств непосредственно и исключительно к банкротящемуся банку. То есть, судами был сделан однозначный вывод относительно невозможности возврата квартиры в собственность истца и о том, что единственным обязанным лицом в рамках имущественных требований истца является банк», — пояснила Сутурина.
При этом, на протяжении долгих судебных разбирательств ни ответчик-покупатель, ни привлеченный в дело конкурсный управляющий банка в лице Агентства по страхованию вкладов не довели до сведения суда, что еще к моменту вынесения первого судебного постановления об отказе продавцу в иске, в реестр кредиторов банка уже было включено и находилось там требование покупателя в отношении находящихся на счете «обязательства по аккредитиву» недополученных продавцом средств. Это исключало возможность включения в реестр требований кредиторов банка аналогичных требований продавца.
«Несмотря на это обстоятельство, в нарушение действующего законодательства, требование продавца в размере недополученной суммы было также включено конкурсным управляющим в реестр. О факте нахождении требования покупателя в реестре кредиторов банка продавец узнала лишь спустя 7 лет, когда по итогам своих многочисленных обращений в органы государственной власти, в правоохранительные органы, АСВ было все же вынуждено признать наличие нарушения. В результате конкурсный управляющий банка обратился в Арбитражный суд в рамках дела о несостоятельности (банкротства) банка, с заявлением об исключении из реестра требований кредиторов банка одного из требований. Но только это было требование не продавца, а покупателя», — подчеркнула юрист.
Специалист РОО «ОСОБОЕ МНЕНИЕ» включилась в работу по данному делу как раз на этапе рассмотрения Арбитражным судом Москвы заявления конкурсного управляющего. Важно было не допустить исключения покупателя из реестра кредиторов банка, банкротство которого продолжается с 2015 года по настоящее время и требования основной массы реестровых кредиторов остаются неудовлетворенными. По словам Сутуриной, требования продавца были включены в реестр не только незаконно, но еще и после закрытия реестра, «следовательно, являются зареестровыми, с ничтожной перспективой удовлетворения».
«Первой победой стало определение Арбитражного суда Москвы, которым было удовлетворено наше встречное заявление и постановлено исключить из реестра требований кредиторов банка незаконно там находящееся требование продавца. В удовлетворении заявления конкурсного управляющего об исключении из реестра кредиторов банка требования покупателя судом было отказано». Далее было заявлено исковое требование в суд общей юрисдикции к покупателю-ответчику о взыскании недополученной по договору купли-продажи стоимости квартиры. Преодолев возражения ответчика относительно истечения срока исковой давности и наличия, по его мнению, преюдиции в споре, мы одержали безоговорочную и сокрушительную победу как в первой инстанции, так и после обжалования ответчиком, в апелляционной и кассационной инстанциях», — рассказала юрист.
Сутурина призвала обратить внимание на следующие моменты.
1. Совершая сделку купли-продажи, привлекайте для ее сопровождения юриста, который составит договор под конкретную сделку, проведет надлежащий чекап безопасности сделки от проверки потенциального продавца и предшествующих ему собственников до проверки непосредственно отчуждаемого объекта недвижимости.
2. Выбирая аккредитив в качестве формы расчетов, необходимо знать, что соглашение об открытии аккредитива, заключается между плательщиком аккредитива и банком-эмитентом, и все достигнутые между ними в соглашении договоренности обязательны лишь для них и никоим образом не влияют на обязательства плательщика аккредитива перед его получателем. Поручение об открытии аккредитива порождает самостоятельное обязательство.
3. Какую бы форму расчетов по сделке не выбрали стороны необходимо помнить, что до фактического получения продавцом средств, пока согласованная договором сумма фактически не поступит во владение продавца, написание расписки в получении денежных средств недопустимо.
4. Совершайте расчеты по сделкам только в топ 3-5 крупных банках, этим вы значительно снизите вышеописанные риски.
5. Вы не обязаны совершать расчеты по сделке в банке, кредитующем покупателя. Не подстраивайтесь в сделке под интересы оппонента. Прежде всего, исходите из своего удобства и своих интересов.
Источник: Агентство журналистских расследований «Москва»
Загрузить еще
